Junta de Propietarios en Perú: constitución, quórum y validez de acuerdos
La validez de los acuerdos de la Junta de Propietarios depende de tres elementos técnicos: una convocatoria correctamente formulada, el quórum exigido por el reglamento interno y las mayorías específicas según el tipo de acuerdo. Un error en cualquiera de estos elementos habilita la impugnación judicial y puede paralizar decisiones críticas de administración. Este artículo describe el marco legal vigente en Perú tras la reforma de 2023-2025, con sus implicancias operativas para la gestión de edificios en Lima.
1. Un cambio normativo relevante: de la Ley 27157 al Decreto Legislativo 1568
Hasta 2023, la constitución y funcionamiento de la Junta de Propietarios se regulaba en el Título III de la Ley N.° 27157 y su reglamento (D.S. N.° 035-2006-VIVIENDA). El 29 de mayo de 2023 se publicó el Decreto Legislativo N.° 1568, que deroga expresamente el artículo 13, el Título III y la Tercera Disposición Final de la Ley 27157. Su reglamento se publicó el 13 de julio de 2024, y la norma entró en vigencia 180 días calendario después de esa publicación.
En términos prácticos, esto significa que:
- Los edificios nuevos y aquellos que a partir de la vigencia de la norma modifiquen su reglamento interno ante el Registro de Predios se rigen por el DL 1568.
- Los edificios existentes con reglamento interno inscrito bajo la ley anterior continúan operando con sus disposiciones vigentes hasta que se adecúen (Quinta Disposición Complementaria Final del DL 1568), lo que ocurre típicamente al inscribir alguna modificación del reglamento interno.
Recomendación operativa: antes de aplicar cualquier criterio de quórum o mayoría, la administración debe verificar bajo qué régimen se encuentra inscrito el reglamento interno del edificio específico, dado que ambos marcos pueden coexistir según la fecha de inscripción.
2. Constitución de la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios nace por mandato legal desde el momento en que el reglamento interno se inscribe en la partida registral del inmueble; no requiere de un acto constitutivo adicional. Está integrada por la totalidad de los propietarios de las secciones de dominio exclusivo, quienes ejercen una representación conjunta sobre los bienes comunes.
Todo edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal debe contar con un/a administrador/a designado por un plazo determinado y renovable, responsable de la gestión ordinaria y de mantener actualizado el libro de actas.
3. Convocatoria y quórum
| Aspecto | Disposición | Observación práctica |
|---|---|---|
| Convocante regular | El presidente de la Junta o el administrador, según lo defina el reglamento interno | Debe documentarse la convocatoria a todos los propietarios con dominio inscrito |
| Convocatoria excepcional | Propietarios que representen un porcentaje mínimo de participación pueden convocar cuando se acredite ante el Registro la acefalía o ausencia definitiva del convocante regular | Aplica en edificios donde la directiva quedó sin representante vigente |
| Quórum de instalación | Bajo el DL 1568, el quórum y la formalidad para adoptar acuerdos se rigen, en primer lugar, por el reglamento interno, y de manera supletoria por el reglamento del propio decreto legislativo | No existe un porcentaje único fijado por ley para todos los edificios: debe revisarse el reglamento interno específico |
| Propietarios inhabilitados | Pueden participar en las sesiones únicamente con derecho a voz, sin derecho a voto | Aplica a propietarios morosos formalmente inhabilitados conforme al procedimiento correspondiente |
4. Mayorías según el tipo de acuerdo
| Tipo de acuerdo | Mayoría exigida | Ventajas del criterio | Riesgos si no se respeta |
|---|---|---|---|
| Gestión ordinaria (presupuesto, mantenimiento regular, designación de administrador) | Definida por el reglamento interno; supletoriamente, por el reglamento del DL 1568 | Flexibilidad para adaptar el quórum a la realidad de cada edificio (número de unidades, dispersión de propietarios) | Ambigüedad si el reglamento interno no define claramente el criterio, lo que genera disputas interpretativas |
| Desafectación, disposición o gravamen de bienes comunes | No menos del 75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes (salvo que el reglamento interno exija mayoría superior o unanimidad) | Protege a la minoría frente a decisiones irreversibles sobre bienes de alto valor | Acuerdos aprobados con mayoría simple sobre estos actos son anulables; la jurisprudencia registral y judicial ha invalidado acuerdos de este tipo |
| Modificación del reglamento interno | Mayoría calificada según lo establezca el propio reglamento interno o, supletoriamente, el reglamento del DL 1568 | Da estabilidad al instrumento que rige la convivencia y el uso de bienes comunes | Modificaciones inscritas sin la mayoría correcta pueden ser observadas por el registrador o impugnadas judicialmente |
5. Libro de actas: formalidades mínimas
- El libro debe estar legalizado ante notario antes de su uso.
- Cada acta debe consignar: lugar, fecha y hora de la sesión; relación de propietarios concurrentes con sus porcentajes de participación; nombres de quienes actuaron como presidente y secretario; puntos de agenda; forma y resultado de las votaciones; y los acuerdos adoptados.
- El acta debe ser firmada por el presidente y el secretario designado (o por los miembros de la directiva, de existir) y, según lo previsto en el reglamento interno, por los participantes.
- El administrador es responsable de mantener el libro actualizado y disponible para consulta de los propietarios.
Ventaja: un libro de actas correctamente llevado constituye el respaldo probatorio principal frente a una impugnación o frente a un proceso de cobranza judicial. Riesgo: actas incompletas (sin porcentajes de participación o sin firma de los responsables) son el motivo más frecuente de observación registral y de impugnación exitosa.
6. Impugnación de acuerdos
Un propietario disconforme puede impugnar un acuerdo dentro del plazo legal correspondiente, alegando defectos de convocatoria, falta de quórum o inobservancia de la mayoría calificada exigida para el tipo de acto adoptado. Un elemento operativo relevante del nuevo régimen es que la impugnación planteada no suspende, por sí sola, la ejecución del acuerdo impugnado, lo que evita que un solo propietario paralice la gestión del edificio mientras se resuelve el proceso.
7. Ejemplo aplicado
Caso ilustrativo (condominio en Surco, Lima): la Junta de Propietarios aprobó, con mayoría simple, el cierre de un jardín común para habilitar estacionamientos adicionales. Un propietario impugnó el acuerdo dentro del plazo legal, argumentando que la desafectación de un bien común esencial requería mayoría calificada y no mayoría simple. El proceso judicial determinó que el acuerdo se adoptó sin observar las reglas de quórum y votación aplicables, por lo que fue declarado inválido.
Lección operativa: antes de someter a votación cualquier acuerdo que implique desafectar, transferir o gravar un bien común, la administración debe verificar el porcentaje de mayoría exigido y advertir explícitamente a la Junta si el quórum presente en sesión es insuficiente para ese tipo específico de acuerdo.
8. Buenas prácticas para la administración
- Verificar el régimen legal aplicable (Ley 27157 o DL 1568) según la fecha de inscripción del reglamento interno vigente del edificio.
- Mantener actualizado el padrón de propietarios con sus porcentajes de participación, base para el cómputo de quórum y mayorías.
- Diferenciar en la convocatoria los puntos de agenda que requieren mayoría ordinaria de aquellos que requieren mayoría calificada, para evitar votaciones inválidas.
- Conservar evidencia documentada de cada convocatoria (cargos de recepción o certificación notarial), dado que es uno de los principales motivos de observación registral.
9. Conclusión
La transición de la Ley 27157 al Decreto Legislativo 1568 introdujo cambios sustantivos en las mayorías exigidas para actos sobre bienes comunes y precisó el rol del reglamento interno como fuente primaria para definir el quórum de las sesiones. La correcta identificación del régimen aplicable a cada edificio, sumada a una gestión rigurosa del libro de actas, es la principal herramienta preventiva frente a impugnaciones y observaciones registrales.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal. Dado que el régimen de propiedad horizontal se encuentra en un periodo de transición normativa (2023-2025), cada caso debe evaluarse con nuestro asesor legal especializado, verificando el régimen aplicable al reglamento interno específico del edificio.